Marcin prowadził firmę budowlaną od siedmiu lat. Obroty: ponad 90 000 zł miesięcznie przez ostatnie dwa lata. BIK czysty — żadnych opóźnień, żadnych wpisów. Scoring 76 punktów.
Złożył wniosek o kredyt hipoteczny na 650 000 zł. Był pewien że dostanie. „Zarabiam więcej niż większość moich znajomych na etatach. Dlaczego bank miałby odmówić?”
Odmówił.
Co zobaczył analityk
Saldo końcowe przez 18 miesięcy: regularnie 300–600 zł. Przy wpływach powyżej 90 000 zł miesięcznie. To 0,4–0,6% obrotu. Firma generowała duże przepływy i nie zatrzymywała praktycznie nic.
Limit w rachunku 120 000 zł — regularnie powyżej 85% przez większość miesięcy. Nie jako bufor awaryjny. Jako narzędzie operacyjne. Bez tego limitu firma regularnie miałaby saldo ujemne przez kilkanaście dni w miesiącu.
Cztery leasingi operacyjne — łącznie ok. 19 000 zł miesięcznie. Żaden nie trafiał do BIK. Klient ich nie wspomniał przy konsultacji — „leasing to nie kredyt”. Analityk widział je wszystkie.
Dwa przelewy do firm pożyczkowych w ciągu ostatnich 14 miesięcy. Oba spłacone po kilku tygodniach. Oba niewidoczne w BIK. Oba widoczne w wyciągu.
ZUS płacony regularnie z kilkudniowym opóźnieniem — przez 11 z ostatnich 18 miesięcy. Firma czekała na wpływ od kontrahenta żeby zapłacić składki. Co miesiąc.
Matematyka która analityk widział
Dochód bankowy Marcina w modelu obrotu (ryczałt 8,5%, mnożnik 50%): ok. 45 000 zł miesięcznie.
Zobowiązania które klient deklarował: kredyt samochodowy 1 800 zł i hipoteka prywatna 2 400 zł. DTI według klienta: ok. 9%.
Zobowiązania które widział analityk: leasingi 19 000 zł + wirtualna rata limitu (ok. 4 800 zł) + kredyt samochodowy 1 800 zł + hipoteka 2 400 zł + nowa rata 3 400 zł. DTI realne: ok. 70%.
Siedemdziesiąt procent.
Przy DTI 70% i saldzie końcowym kilkaset złotych — jeden trudniejszy miesiąc i firma nie płaci raty. Analityk miał bardzo konkretny problem: jak uzasadnić pozytywną decyzję przy zerowym marginesie bezpieczeństwa. Nie mógł. Odmówił.
Reakcja klienta
„Mam 90 tysięcy obrotu. Pracownik z 12 tysiącami dostał kredyt. To jest absurd.”
Nie jest absurd. Pracownik z 12 000 zł ma DTI 28% i saldo konta 4 000 zł regularnie. Wie co wpłynie w przyszłym miesiącu co do złotówki. Analityk może powiedzieć: „za 10 lat ta osoba będzie miała porównywalne dochody i porównywalne zobowiązania.”
Przy Marcinie — nie mógł powiedzieć nic pewnego o przyszłości. Duże wpływy. Większe koszty. Zerowy bufor. Jeden opóźniony przelew od kontrahenta — i problem z ratą gotowy.
Co poprawiono
Marcin nie zmienił branży ani skali firmy. Zmienił schemat zarządzania przepływami.
Najpierw limit. Stopniowe wychodzenie z 85% do okolic 30% przez 5 miesięcy. Nie z dnia na dzień — ale konsekwentnie w dół. Każdy miesiąc niższe użycie limitu to niższa wirtualna rata w DTI i sygnał że firma przestaje być od niego uzależniona.
Następnie saldo. Cel prosty: nie zerować konta co miesiąc. Zatrzymywać kilka tysięcy złotych po opłaceniu wszystkich zobowiązań. Przy obrocie 90 000 zł — saldo 8 000–12 000 zł to realne 9–13% obrotu. Osiągalne. Wymagające tylko jednej zmiany: przestać wydawać wszystko co wpłynęło.
ZUS — od pierwszego miesiąca płacony terminowo. Bez czekania na fakturę od kontrahenta.
Chwilówki — żadnej przez cały okres naprawy. Zero.
Po 7 miesiącach historia rachunku wyglądała inaczej. Limit poniżej 35%. Saldo końcowe regularnie 9 000–14 000 zł. ZUS terminowo przez 7 miesięcy z rzędu. Zero przelewów do firm pożyczkowych.
Efekt
Nowy wniosek — do innego banku, stosującego wyższy mnożnik przy ryczałcie 8,5%. Dochód bankowy: ok. 54 000 zł miesięcznie zamiast 45 000 zł.
DTI po zmianach: ok. 38%. Dwa leasingi kończyły się w ciągu roku — wliczone warunkowo. Saldo przez 7 miesięcy: wzorowe.
Akceptacja. Kredyt hipoteczny 620 000 zł.
Ten sam dochód. Ta sama firma. Ten sam BIK. Inna historia rachunku — i inny dobór banku do profilu podatkowego.
Marcin był zaskoczony nie tyle odmową co tym że nikt mu wcześniej nie powiedział jak jego konto wygląda z zewnątrz. „Myślałem że skoro zarabiam, to bank to widzi.” Bank widział. Widział wszystko — i to był problem.